原則論としてはお預りしている敷金は全額返却する必要があります。
約定の償却分や未払い債務があれば、その分は当然敷金から差引き可能ですが、自然損耗による部屋の傷みに関しては差引き出来ません。
汚れたり擦り切れたりしていても、それが生活していれば当然に発生するもの（自然損耗）については敷金をもって差引きすることは出来ません。
原状回復費用を賃借人の負担と出来るのは、入居者の故意・過失にて汚損・毀損した箇所があった場合と善管注意義務違反が原因と判断される損傷などについてのみとなります。
敷金返却に関するトラブルは以前から非常に多く、平成１０年３月には旧建設省から「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が策定されました。
これに多少の改定を加え、平成１６年２月には国土交通省から改訂版が発行されています。
また東京都では全国初の都条例として「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例 」（通称：東京ルール）が平成１６年１０月１日から施行され ています。
これは契約前に「退去時に賃借人負担となるものを事前に説明」することを義務づけたもので、これも原則として自然損耗部分の補修費を敷金から差引いてはいけないと明記したものです。
よって入居者が故意又は過失によって「壊した、汚した」以外は敷金は返却するのが原則です。
○国土交通省のガイドラインに関する解説は 国土交通省ホームページ からどうぞ！
○東京ルールに関する情報は 東京都庁ホームページ からどうぞ！