原則論としてはお預りしている敷金は全額返却する必要があります。
約定の償却分や未払い債務があれば、その分は当然敷金から差引き可能ですが、自然損耗による部屋の傷みに関しては差引き出来ません。
汚れたり擦り切れたりしていても、それが生活していれば当然に発生するもの（自然損耗）については敷金をもって差引きすることは出来ません。
原状回復費用を賃借人の負担と出来るのは、入居者の故意・過失にて汚損・毀損した箇所があった場合と善管注意義務違反が原因と判断される損傷などについてのみとなります。
敷金返却に関するトラブルは以前から非常に多く、平成１０年３月には旧建設省から「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が策定されました。
これに多少の改定を加え、平成１６年２月には国土交通省から改訂版が発行されています。
また東京都では全国初の都条例として「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例 」（通称：東京ルール）が平成１６年１０月１日から施行され ています。
これは契約前に「退去時に賃借人負担となるものを事前に説明」することを義務づけたもので、これも原則として自然損耗部分の補修費を敷金から差引いてはいけないと明記したものです。
よって入居者が故意又は過失によって「壊した、汚した」以外は敷金は返却するのが原則です。
○国土交通省のガイドラインに関する解説は 国土交通省ホームページ からどうぞ！
○東京ルールに関する情報は 東京都庁ホームページ からどうぞ！

ケースバイケースですが、弊社では原状回復のことも考慮し、敷金２ヶ月から３ヶ月分を基準としてお預りするようにしています。
契約終了時には賃借人の故意・過失による汚損・毀損が無ければ、原則として敷金全額を返却いたします。この返却予定の敷金は契約終了時まで弊社にて責任をもってお預りいたします。

原則として契約期間内の賃料値上げは出来ません。
ただし、契約締結から1年以上が経過し、経済情勢が激変（インフレやデフレ）した場合には、入居者（賃借人）と相談のうえ賃料を改定することは可能です。

このような場合には約定により賃貸借契約を解除して明渡していただくこととなります。

従来型の普通賃貸借契約では入居者に居住権があり、契約期間が終了しても法定更新といって自動的に契約が更新し、所有者から明渡し要求をする場合には正当事由（立退き料等の支払い）が必要でした。
定期借家権では契約終了と共に居住権が消滅しますので、入居者は居住権を主張できません。
この段階で入居者は不法占拠となり、裁判所の強制執行手続きを取る必要はありますが、立退き料の支払い無しに明渡し要求が可能です。
この制度の説明は 定期借家権をご覧下さい。
またオプションとなりますが明渡し保証制度もご用意いたしておりますので、詳しくは リロケーションシステム一覧 をご覧下さい。